Εκσυγχρονισμός της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας η περισσότερα προβλήματα

 Το νέο νομοθετικό πλαίσιο, το οποίο βασίζεται στον Νόμο 4447/2016 και τον τροποποιητικό Ν. 4759/2020 για τον εκσυγχρονισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας, αποτελεί μια ριζική μεταρρύθμιση που ανασχεδιάζει τον ιδιοκτησιακό και οικιστικό χάρτη της χώρας για τα επόμενα 30

χρόνια. Η υλοποίησή του γίνεται μέσω του γιγαντιαίου προγράμματος των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) με χρηματοδότηση από το Ταμείο Ανάκαμψης, ενώ οι πρόσφατες αυστηρές κατευθύνσεις του καθορίζονται από Προεδρικό Διάταγμα.

Ο πυρήνας του νομοθετήματος εστιάζει στην πλήρη αντικατάσταση των παλιών Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΓΠΣ) και των ΣΧΟΟΑΠ, θεσπίζοντας ξεκάθαρους και ενιαίους κανόνες. Από τη μία πλευρά, καθορίζει με ακρίβεια τις χρήσεις γης, διαχωρίζοντας τις οικιστικές, αγροτικές, τουριστικές και βιομηχανικές ζώνες, ώστε να γνωρίζει ο κάθε πολίτης πού και τι επιτρέπεται να χτιστεί. Από την άλλη, επαναπροσδιορίζει τους όρους δόμησης και, κυρίως, τα επίσημα όρια των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων.

Η πιο κρίσιμη και αμφιλεγόμενη διάσταση του νόμου είναι η υποχρεωτική εναρμόνισή του με τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), το οποίο έχει κρίνει ως παράνομες ή αυθαίρετες τις επεκτάσεις ορίων που είχαν γίνει τη δεκαετία του '80 με αποφάσεις Νομαρχών. Το νέο πλαίσιο επιβάλλει εξαιρετικά αυστηρά κριτήρια για την οριοθέτηση: για να θεωρηθεί μια έκταση «εντός οικισμού», πρέπει να αποδεικνύεται ιστορικά (με βάση αεροφωτογραφίες του 1983) ότι υπήρχε διαμορφωμένη δόμηση κατά την εποχή εκείνη.

Αυτή η αυστηρή νομική γραμμή οδηγεί αναγκαστικά σε «συρρίκνωση» των ορίων των χωριών. Στην πράξη, το νομοθέτημα αλλάζει βίαια το καθεστώς πολλών ακινήτων, καθώς εκτάσεις που για δεκαετίες θεωρούνταν «εντός σχεδίου» κινδυνεύουν πλέον να χαρακτηριστούν εξωοικιστικές, στερώντας από τους ιδιοκτήτες το δικαίωμα δόμησης ή μειώνοντας δραματικά την αξία της περιουσίας τους.

Επειδή το πρόγραμμα βρίσκεται σε φάση εξέλιξης και παρουσίασης των επιμέρους μελετών ανά Δήμο, η νομοθεσία προβλέπει στάδιο διαβούλευσης. Αυτό επιτρέπει στις τοπικές κοινωνίες και στους δήμους να καταθέσουν ενστάσεις και προτάσεις, πιέζοντας το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) για τη θέσπιση «μεταβατικών διατάξεων» που θα προστατεύσουν τους καλόπιστους ιδιοκτήτες πριν το σχέδιο οριστικοποιηθεί.